Basicamente, há duas formas de investir no mercado imobiliário: comprando um imóvel, seja ele um terreno, casa ou apartamento, ou então comprando o direito de acumular rendimentos sobre um título, fundo ou ação imobiliária, ou seja, ganhar juros sem necessariamente ter um imóvel no seu nome.
Essas duas abordagens possuem diversas opções de ativos distintas, divididas em investimento em Papel, que não está atrelado à compra de um imóvel, ou o investimento em Tijolo, que significa a compra do patrimônio físico.
Abrindo nossa lista de Investimentos em Tijolo, ou seja, com a compra de um imóvel físico, apresentamos o investimento em Terreno.
Comprar um terreno também é uma forma de investir em um imóvel, mesmo que não imediatamente. Nesse caso, o investidor ganha tempo para se organizar financeiramente e construir a propriedade em um momento mais oportuno, ou ainda vender no futuro ganhando sobre a valorização da área.
Buscar regiões com tendência de valorização ainda pouco exploradas pode ser uma boa oportunidade para quem busca investir em terrenos. Outra boa opção nesse caso são terrenos em loteamentos fechados, que em um cenário de escassez passam a se tornar cada vez mais atrativos.
Costumamos dizer que terrenos são o "porto seguro" do investimento em imóveis. Isso porque mesmo que você tenha pouco conhecimento sobre o mercado imobiliário, o risco no investimento é muito baixo.
Pense bem: com o avanço das construções, os terrenos serão cada vez mais raros. A procura por terras só aumenta à medida que as cidades avançam e as restrições ambientais de explorações de terras são cada vez mais rígidas.
Como nem tudo são flores, ao investir em terreno pondere que, às vezes, não é tão fácil vendê-lo pelo preço que ele realmente tem potencial. Além disso, pode ser difícil vendê-lo rapidamente, e para isso, você precisará diminuir o preço de mercado do imóvel.
Comprar um imóvel na planta é uma das formas mais tradicionais de investir em um apartamento, pois a obra ainda está na etapa inicial, podendo ser comprada por valores mais acessíveis do que um imóvel pronto, por exemplo.
Nessa situação, a negociação do patrimônio é feita diretamente com a construtora e, no momento da entrega das chaves, a quitação do imóvel pode ser realizada através de um financiamento imobiliário, portanto ficar atento às taxas de juros e fazer uma simulação de financiamento imobiliário são medidas que podem te ajudar a se preparar para esse momento.
Essa é uma das formas mais indicadas de investimento, uma vez que a valorização de um apartamento na planta tende a estar entre 30 e 50% do valor do aporte inicial. Além disso, comprando na planta você potencializa as duas formas mais comuns de ganhar dinheiro investindo em imóveis: aproveita o pico de valorização imobiliária do apartamento e ainda pode alugá-lo e se beneficiar dos rendimentos mensais depois da entrega das chaves.
3. Imóvel pronto ou usado
Outra forma de apoiar seu capital no setor imobiliário é adquirindo um imóvel usado. Aqui, caso você esteja disposto a passar o pente-fino em suas opções, um bom negócio pode estar virando a esquina.
Isso porque os preços são ajustados à realidade do imóvel e, em algumas situações, à realidade do seu proprietário. Em função disso, os valores praticados são geralmente menores quando comparados aos valores praticados na compra de uma casa nova.
Mas, atenção: não se esqueça de observar o estado de conservação do imóvel, colocando na ponta do lápis possíveis custos adicionais com reformas e manutenções. Assim, depois de todas as considerações e especialmente de uma visita ao imóvel, a decisão pode ser tomada.
4. Imóvel comercial
Seja para montar uma loja física ou alugar para terceiros, ter uma sala comercial estrategicamente localizada pode garantir ao proprietário uma renda confortável durante toda sua vida. Por sinal, até mesmo uma propriedade usada pode se tornar um centro comercial badalado.
Imagine só: o proprietário de uma casa antiga, situada em uma rua movimentada ou no centro da cidade, decide vendê-la por conta do movimento ou barulho excessivo. Pois bem, essa situação pode representar uma bela oportunidade de negócio!
5. Galpões logísticos e depósitos
Ponto de apoio fundamental para a rede varejista, não é de hoje que os galpões logísticos são vistos com bons olhos pelos investidores. Segundo levantamento feito em 2021 pela SDS Properties, já são mais de 19 milhões de metros quadrados em galpões logísticos no Brasil, sendo que metade está concentrada no estado de São Paulo.
Mas não só as grandes metrópoles se valem dessas grandes estruturas. Empresas menores em pequenas cidades também se valem dos galpões como sede para as suas operações, o que abre brecha para investimentos de diferentes proporções.
Vale ressaltar também que há FII’s com portfólios específicos de galpões, para quem simpatizou com a ideia, mas ainda não está convencido de investir um grande capital nesses espaços, analisar os rendimentos desses fundos pode ser uma boa alternativa!
6. Imóvel de leilão
Dou-lhe uma, dou-lhe duas, vendido!
Uma das práticas mais antigas do comércio continua sendo uma chance quente para investidores sempre em busca de novas apostas. Afinal, por trás do “quem dá mais” se escondem casas, terrenos e imóveis renegados que podem render um bom dinheiro quando vistos como oportunidade de negócios.
Se você for por esse caminho, é importante conhecer bons portais de leilão virtuais, como o Portal Leilão Imóvel, além de ficar sempre atento a eventos extraordinários como os leilões realizados pela Receita Federal ou pela Caixa.
7. Imóvel a preço de custo
Cada vez mais popular entre investidores, investir em imóveis a preço de custo passa a ser uma boa alternativa à compra de imóveis prontos ou na planta, da forma mais “tradicional”. Na prática, os investidores tornam-se “sócios” da obra, ajudando a financiá-la na medida em que a construção progride.
Existem diferentes maneiras como a compra de um imóvel a preço de custo pode acontecer, entre elas na modalidade de Sociedade em Cota de Participação e criação de cooperativa para construção do imóvel.
Apesar de ser um investimento de alto risco, os imóveis a preço de custo são ativos bastante tentadores por representarem uma oportunidade de rendimentos significativa, considerando a redução do valor final do imóvel se comparando com uma compra convencional.
Mas vale ressaltar também que esse é um investimento de alto capital e rápido, já que você precisa estar preparado financeiramente para quitar 100% do valor do imóvel até a entrega das chaves. Todos os sócios também devem se preparar para, eventualmente, acelerar o fluxo de pagamento ou aumentar o desembolso, pois podem ocorrer imprevistos na obra, além de ter uma margem considerando o reajuste nos custos de construção.
8. Fundo Imobiliário
O mais famoso tipo de investimento do grupo dos investimentos em papel são os fundos imobiliários. Eles são um dos recursos mais acessíveis para investir em imóveis, sem necessariamente comprar o imóvel.
O que acontece aqui é que os investidores compram cotas de determinados fundos, esses, por sua vez, administram todo o capital dos “cotistas” comprando e alugando imóveis, ou ainda investindo em outros "papéis imobiliários” como o CRI e LCI, que veremos em breve.
Assim, os investidores de cada fundo recebem periodicamente os “dividendos” desses aluguéis ou juros, sem ter a burocracia de administrar o patrimônio e nem precisam desembolsar grandes quantias para começar a investir, já que aqui a “união - de investimentos - faz a força”. Além disso, outra forma de ganhar dinheiro investindo em fundos é a própria valorização da cota imobiliária.
Apesar de mais seguros se comparados a outras aplicações de renda variável, há uma infinidade de fundos imobiliários com diferentes “níveis de risco” e também é preciso analisar as características das opções mais vantajosas para você antes de apostar nessa alternativa.
Ou seja, antes de investir em um fundo nunca deixe de analisar a "lâmina do fundo". Conforme regras da CVM, todo fundo é obrigado por lei a apresentar informações básicas de funcionamento. O relatório que contém esses dados é chamado de "lâmina" e nele você irá encontrar informações como: qual a finalidade da aplicação do dinheiro investido, histórico de rendimento, saldo total aplicado e outros detalhes essenciais para analisar a saúde do fundo e assim tomar a melhor decisão.
Além disso, não se esqueça que nem sempre você precisa escolher entre comprar um imóvel ou fundo imobiliário, uma vez que diversificar suas fontes de renda passiva tendo diferentes tipos de ativos também é importante!
9. Ações imobiliárias e de construtoras
Outra forma de investir no mercado imobiliário sem comprar imóveis é comprando ações de empresas imobiliárias de capital aberto. Algumas das maiores construtoras do Brasil estão entre as listadas na Bolsa de Valores e há inclusive um indicador exclusivo para avaliação do desempenho das ações dessas empresas, o IMOB.
Algumas das maiores empresas da construção civil na Bolsa de Valores são as seguintes:
Fonte: Toro Investimentos
Investir em ações é certamente onde há o maior potencial de rendimento. Contudo, as ações representam um dos mais elevados riscos de perda do patrimônio. A nossa dica é: não invista em ações se você não tiver um conhecimento avançado no setor imobiliário e não tiver tempo para se dedicar na gestão da sua carteira.
Se você não tiver esse tempo disponível, lembre-se que há muitos especialistas que trabalham integralmente só investindo em ações. É muito provável que eles serão mais capazes em aproveitar as melhores oportunidades e, com isso, será muito mais difícil você não se expor a um risco que é acima da média do mercado de ações.
A sopa de letrinhas pode confundir de início, mas no final do dia a lógica é simples: são títulos de renda fixa que representam um empréstimo para agentes da construção civil. Ou seja, esta é uma outra forma de investir em papel.
Assim, quem adquire os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI’s) e as Letras de Crédito Imobiliário (LCI’s) adquire uma promessa de pagamento do valor investido acrescido de juros, que podem ser corrigidos por indexadores como o CDI ou o IPCA, por exemplo.
Ambos os títulos são isentos de Imposto de Renda para a pessoa física, o que representa uma grande vantagem para os investidores. Além disso, o LCI é assegurado pelo Fundo Garantidor de Crédito (FGC), que garante a devolução de até R$ 250 mil por CPF no caso de não pagamento do valor do título por parte de quem “tomou o empréstimo”, um fator que faz essa opção ser uma dos mais seguras para investir.
Outra diferença entre os dois títulos é a instituição que disponibiliza cada um deles: enquanto o CRI é um empréstimo emitido por securitizadoras, o LCI é emitido pelas próprias instituições financeiras. Portanto é necessário saber a reputação dessa entidade antes de adquirir um desses títulos.
Além disso, não esqueça de analisar o prazo mínimo de carência de cada um desses títulos, já que eles podem ir de 90 dias a 36 meses.
